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网赌ag开牌结果一样 买房防通胀靠谱吗?房价涨并不一定意味着赚钱

作者:匿名
2019-12-25 09:33:51人气:4985

网赌ag开牌结果一样 买房防通胀靠谱吗?房价涨并不一定意味着赚钱

网赌ag开牌结果一样,买房防‘通胀’靠谱吗?

这几天,风马牛的小伙伴们在新闻中频繁地看到一个词:‘通胀’。比如,费城联储主席哈克说,通胀若加速,今年或可再加息 3 次;德国财政部表示,德国劳动力市场强劲、通胀温和,政府计划上调养老金;委内瑞拉总统马杜罗在新任期中面临巨大挑战:高通胀下的移民潮、企业撤离潮……等等等等。于是我们想到,假如我们也面临通胀,怎么办?有人说,买房啊。可是,买房防‘通胀’靠谱吗?

我们在陈淮老师的著作《房地产经济学 ABC》中看到了一种观点,买房确实有抵御通胀的作用呢,但‘通胀预期’并不是买房的合理理由。今天,风马牛把相关论述分享给大家。以下内容,选编自陈淮著作《房地产经济学 ABC》。

1、买房确实具有‘防通胀’的意义

在人们通常的认识中,通货膨胀就是物价上涨,通货紧缩就是物价下降。从一般意义上说,这个认识也大抵不错。但在严格的经济学意义上,通胀指的是货币‘缩水’,也就是老百姓所说的票子‘毛了’。通缩指的是货币‘涨水’,也就是‘钱更值钱了’。也就是说,在经济学意义上,通胀和通缩指的都是货币本身的内在价值变化,或者说是购买力变化。

买房有没有抵御通胀的作用呢?确实有。货币的币值‘缩水’,是相对于实物商品的价格来说的。我们假定,某甲和某乙都有 100 万元,某甲把 100 万元买成了房子,某乙坚持持有现金。在通货膨胀的条件下,一段时期后,100 万元的房子变成了 120 万元。这意味着持有 100 万元现金的某乙的资产相对于房子来说‘缩水’了 20%。

不论从理论分析还是从国际经验看,在一个相对较长的过程中,抵御通胀和保值功能最强的,确实就是不动产。除非房子所在的城市发生了持续的经济衰退,在长达 20 年或者更长的时间段内,房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。

在我国一些大城市的房价变动中,也明显出现过‘买涨不买跌’的现象。这不是房价合乎规律的变动方式,这是一种‘异动’。这说明在这些城市的住房需求中存在着过度的投资性,甚至投机性需求,市场的购房动机中,指望通过房价持续上涨而获利的动机占据了主导地位。

就是自住性需求,实际上也在很大程度上受到了价格恐慌的裹挟。物理学上有一种现象叫做‘共振’。两种物体一旦产生了共振,振幅就会越来越大,最终导致灾难性后果。

大家都听说过士兵在桥上齐步走导致桥梁垮塌的故事。部分城市出现的房价异动,就是一种价格和需求形成的‘共振’。这种‘共振’下过度膨胀的需求和抵御通胀无关,人们企图抵御的并非是真实通胀下的价格风险,而是一种恐慌心理下的虚假价格风险。

2、避险‘通胀’并不一定赚钱

买房确实有抵御通胀的作用,而即使在国民经济正常运行下通胀也是不可避免的。那是不是说,买房一定赚钱,不买房一定吃亏了?不一定。我们得明白,抵御通胀的主要含义是避险,不是赚钱。

当人们随着社会发展,逐步积累了一定的私人财富之后,‘理财’就成了普遍性的需求。很多人以为,‘理财’就等同于‘投资’和‘赚钱’。这个认识具有很大的片面性。理财的目的有两个,一是风险最小化,二是收益最大化。防通胀的含义,主要是和规避财富缩水的风险相联系。买房置业,只是和持有货币资产相比,在一个长期过程中财富缩水的风险相对较小而已,它并非是一种收益最大化的理财方式。

一般说,在一个长期发展过程中,房价总是不断上涨的。但房价涨并不一定意味着赚钱。这个道理可以从两方面认识。

一是,假定你只有一套用于自住的房子,不论房价涨多高,你也并不能获得实际的买卖价差。因为从理论上说,你卖掉这个住房的卖价和你再买入同样质量的住房的买价是一样的;除非你降低居住质量,买一个差一点、远一点的房子,你才能真正获得买卖价差。

二是,假定你在满足自住需求以外还有另外的住房,即使房价上涨超过了通胀率,那也未必赚钱。因为持有住房是要有成本的。例如维修费、取暖费、物业费以及可能征收的资产税等。就是把多余的住房用于出租牟利,也还要看租金回报率是否能够高于同期利率。这两个道理都是人们很容易理解的。

做其他投资也未必不赚钱

那从长期看,买房子究竟划算不划算呢?还是划算的。简单说,这个‘划算’主要来自于城市发展过程中的地价上涨。当人们抱怨大城市房价过高时,很少认真想过,你所买的并非仅仅是房子,而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等。

城市越发展,附属于房子的居住环境和居住质量就越改善,从而房价就会越上涨。买房子,实际上具有把城市中这些方面的未来改善预先纳入囊中的意义。但这个‘划算’和抵御通胀并无直接关系。

3、‘通胀预期’不是买房的合理理由

我们说,买房确有防通胀的意义。但‘通胀预期’并非就是买房的合理理由。为什么呢?因为得比较一下,买房所能规避的风险和买房带来的风险孰大孰小。

从理论上说,具有一定存量财富的家庭才需要规避通胀风险。如果家庭收入在支付了基本生活支出以后所剩无几,那并无多少通胀风险需要规避。对于基本没有财富累积能力的家庭来说,只要收入增长速度高于通胀率,通胀对自身利益的影响就不大。

通胀对他根本没影响

但另一方面,买房本身也会带来风险。近年来,很多人以为买房子的风险主要是房价的涨跌,因此经常询问的问题是‘什么时候是入市的最好时机’。其实,价格风险仅仅是买房的风险之一,还有很多风险经常为人们所忽视。例如,利率变化的风险、职业及收益稳定性的风险、遇到家庭变故的风险等。

当人们在不具备充分的资产累积能力和抗风险能力时,买房所带来的风险可能会远大于所规避的风险。所以,在做购房决策时,一定要评估通胀风险对自己家庭的影响究竟有多大,不要盲目地跟从片面的宣传,为规避一个小的风险而去承受一个更大的风险。

图片来自网络

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